Зона комфорта (аналитический ИИ-отчёт ФРИИ)

1.1 Инвестиционный тезис

Дивидендная модель

АО «Зона комфорта» — загородный отель в Крыму (с. Юркино), решающий проблему дефицита качественного номерного фонда за счет расширения с 10 до 40 домов. Рост внутреннего турпотока (+70% в 2025) и статус Керчи создают удачный момент для масштабирования, а команда с опытом управления 714 объектами недвижимости способна реализовать строительную часть. Однако при запрашиваемых 100 млн ₽ проект оценивается в неадекватные для отельного бизнеса 300 млн ₽ pre-money (~15.5x расчетной выручки), скрывая при этом фактический P&L за отработанный 2025 год. Главное ограничение — сломанная математика сделки: для выплаты обещанных 16% дивидендов требуется невозможная чистая маржа в 82%, что делает возврат капитала (MOIC < 1x) математически недостижимым. Продукт функционирует без AI (традиционный офлайн-бизнес), что делает его полностью защищенным от цифрового обесценивания, но жестко ограничивает масштабируемость площадью участка.